A- KİRANIN UYARLANMASI
Kira alacağının uyarlanması kapsamında; kira sözleşmesinin yapılmasına neden olan şartlar sonradan gerçekleşen olaylarla değişebilir. Bu olaylar, tarafların kira sözleşmesiyle bağlı tutulmalarının adalete uygun düşmemesine ve kira sözleşmesinin değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesine sebep olabilir. Sözleşmenin edimleri arasındaki bu farklılık, ülkeyi sarsan ekonomik krizlerden, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmelerden, şok devalüasyonlardan veya para değerinin önemli ölçüde düşmesinden kaynaklanabilir. Karşılıklı edimler arasında olağanüstü farklılıklar oluşturabilecek bu olaylar neticesinde taraflar açısından sözleşmeye bağlılık beklenemeyecek ve işlem temelinin çöktüğü kabul edilecektir. Netice itibariyle hâkim kira sözleşmesine müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayacaktır.
“Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.” (YARGITAY 3. HD. 2012/11928 E., 2012/16705 K., 03.07.2012 T.)
B- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASI
1- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASINDA KANUNİ DÜZENLEME
Kira alacağının uyarlanması davası açısından Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 138’e dayanılabilir. İlgili düzenleme şu şekildedir;
1) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
2) Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.